不動産の証券化とは、不動産から生み出されるキャッシュフローのみを裏付けとして有価証券を発行し、資金調達を行うことです。この場合、配当・利払い・償還の原資となるのは、証券化対象不動産からのキャッシュフローのみとなります。そのため、証券化対象不動産の原保有者（オリジネーター）の信用リスクと証券化対象不動産の事業リスクが完全に切り離され、不動産事業から生じたキャッシュフローが投資家へ確実に支払われる仕組みやマネジメントに重点を置いたSPC等多様な構成が可能です。
　不動産を証券化するためにはＳＰＣ（特別目的会社）が利用されます。まず不動産を所有する会社が、自社のオフバランス化を図ることを目的として、また、新たな不動産を購入するための資金調達手段としてＳＰＣを設立し不動産を購入させます。そしてＳＰＣは購入した不動産を担保とした有価証券（社債や優先株といったもの）を発行することにより不動産購入の資金調達を図ります。当然、このＳＰＣが発行する社債の利子や優先株の配当は、購入した不動産の賃料収入が充当されることになります。
　このＳＰＣには、平成10年9月に施行されたＳＰＣ法、あるいは平成12年11月施行された新SPC法に基づいて作られたＳＰＣと、タックスヘイブンであるケイマン諸島等に作られた海外ＳＰＣと、国内のＳＰＣ法でないＳＰＣがあります。すべてに共通していえることは、このＳＰＣは会社形態であるにもかかわらず、一定の税法上の条件や匿名組合契約等を組み合わせることにより会社の利益に対して課税されることなく、不動産の収益をそのまま投資家へ配当すること（配当まで損金に算入できること）ができることです。つまり二重課税を回避している分だけ投資家への配当を増やすことができるのです。また、社債や優先株の配当などに優先劣後等の関係を設けてそのリスクや性格に見合った配当を設けることにより、一つの不動産収益から４種類や５種類もの違った商品を生み出したり、社債に格付けを取得することによってリスクの評価が適切になされるなどの工夫が凝らされています。